美国eqr是公寓标杆中的大象级企业，给国内公寓运营商提供绝佳的对比和学习榜样。
传统视角下，我们带入公寓运营两个重要指标——租金溢价和降低成本，重点思考：
eqr如何做到年租金复合增长率高于美国公寓平均水平?平均股东收益年复合增长率高达8%?
eqr如何做到核心和非核心城市空置率控制5%以下?运营管理成本占比为5.7%?
eqr背景
eqr (equity residential) 成立与1969年，在1993年正式上市，对标国内租赁市场崛起的时间，eqr至少领先50年。
eqr背景是一家房地产投资信托(reit)公司，定位于在美国最高增长和最繁华地区收购、开发和管理高品质公寓，是美国第一家上市的出租公寓reits。
数据显示，截止2017年底，eqr拥有物业数量303个，公寓房间数共计7.83万间，出租率高达95%，近10年的平均股东收益年复合增长率达到8%，2017年，eqr年租金收入达24.7亿美元，租金毛利率为34.29%(不考虑资产出售收入的情况)。其较高的资产包质量和稳健的运营效率致使其市场份额始终高居前列。
股权结构
从股份分布来看，根据eqr2017年年报显示，其前5大股东占比为42.89%，其中the vanguard group, inc.(先锋集团)是eqr第一大股东，其是全球第二大基金管理公司，管理金额高达3700多亿美元的资产，投资风格安全、平稳，着眼于长期收益，与eqr稳健风格相吻合。
eqr经营现状
项目布局：主要分布在8大核心城市，房间数共计7.83万间
2017年，eqr已完全剥离非核心区域资产，进一步聚焦核心城市，包括波士顿、纽约、华盛顿、南加利福尼亚、旧金山湾区和西雅图等经济繁荣、人口稠密的地区。
在选址上，eqr的公寓多地处核心区域，交通便捷，且周围有丰富的商业配套、公园等，租客可以享受到较为优质的公共服务。
产品线：中高端收入客群
eqr主要面向的美国中高收入群体，在区位选择、产品设计和建造等方面都是围绕中高端收入客户群体的需求而制定。
起初， eqr提供三种类型的产品：平层型、花园型和中高层型。近年来平层型和花园型的数量越来越少。截至2017年末，eqr只提供花园型洋房和中高层住宅两种产品。
★中高层住宅
中高层住宅是eqr近年来重点推行的产品，交通便利、需求旺盛，一般地处繁华大都市，租金在2000-14000美元/月左右，配套设施完善，周边生活便利
★花园型洋房
花园型洋房一般为3层左右建筑，户外有草坪、游泳池、花园等开阔区域，屋内配有基本家电，但没有家具。租金较中高层型便宜，一般为1000-3000美元/月
eqr商业模式
拿房模式：做好加法与减法
值得注意的是，eqr获取物业的打法随着美国公寓市场变化而变化。自上市以来，eqr经历了三个阶段的发展，历时25年，拿房模式也经历了三个不同的阶段。
踏准市场节奏，精准投资，审时度势及时变换市场进攻的节奏，是eqr成功的关键因素之一。
★第一阶段(1993-2000年)，以收购物业为主。
在美国整体租赁公寓市场资产回报率较高的背景下，eqr采取了借助高效多元的融资渠道进行大规模收购扩张的商业模式。
★第二阶段(2000-2006年)，在资产扩张的同时卖出部分物业。
eqr逐渐意识到了规模可以为其带来市场占有率，但不能更进一步提高利润，也无法带来具有更高价值的核心竞争力。因此，eqr放慢了扩张节奏，集中于租房需求大、成长快、利润更高的市场中去，采取了收购与出售并举的措施。
★第三阶段(2006年至今)，以出售非核心区域物业为主，并针对性收购核心区域物业。
eqr加大出售物业力度，加大核心市场布局的同时，逐步直至完全剥离非核心市场物业，房间持有数从2000年的22.77万间缩减至7.83万间。在国内大规模圈地扩张的同时，eqr甚至有意识的减少管理规模，优化资产组合。
而不变的是，eqr完全采用重资产拿房模式，以大规模收购为主，后期加入自建模式。
融资模式：高效且多元化
1998年以前，eqr主要依靠增发股票和发行优先股进行融资。根据eqr公告统计，首次上市至2000年间，eqr共计发行股票43次，融资规模达32.19亿美元;1998年下半年，受到亚洲金融风暴的冲击，依靠reits的再融资模式受到挫折，于是eqr将目光投向了债券市场。
从融资结构来看，其中股权融资是基础，以股权融资为主的融资结构使得公司财务表现较为稳健，近年来资产负债率一直处于持续下跌的状态(2017年跌破50%)。
eqr的股权融资极具多样化，包括普通股、存托凭证、优先股，还包含多次员工持股计划以及股息再投资计划。
除股权融资外，eqr还以债权融资作为补充，并且得益于eqr稳健的财务杠杆，加之其在运营端长期以来优秀的表现贡献了稳定的现金流使得公司维持较高的信用评级，以及reits税收豁免债务优惠政策，公司的发债成本维持较低水平，2017年加权平均利率仅为4.33%。
营销模式
营销渠道上，eqr自90年代起便引入了信息系统以实现从租房到入住的全流程一站式服务，租客可以通过eqr的官方网站查找房源相关信息，并选择想要居住的区域房源。
另外，eqr的所有项目均能直接链接到著名的独立第三方社交网站walk score的评分页面中，walk score的评分可以客观的反应公寓所处的区位以及生活便捷程度以免租客受到虚假宣传的误导。
eqr一方面既是对自身项目所处区位的充分自信，另一方面，有助于消除租客信息不对称的痛点，进而有助于公司线上导流。
合作模式
除了通过线上官网建设扩大影响力，降低招租获客成本外，eqr还通过与行业龙头公司合作提供了两项重要的租前服务提高租客的签约率。第一项是搬家服务，eqr与美国最大的汽车租赁服务公司zipcar进行合作。
针对有添置新家具需求的租户，eqr则与家具租赁龙头cort furniture合作，cort furniture能够提供包括沙发、椅子、镜子等各式家具，并且客户可以按照心仪的风格来对家具进行设计搭配。
运营管理模式：增值服务多样化，管控能力 佳
eqr为租客提供了从租前到租后贯穿“租赁生命周期”的全流程、高品质的便利服务。
在社区管理上，eqr的每处物业均配有经验丰富的公寓经理，统筹管理公寓中的大小事务，部分公寓还提供一周7天、每天24小时的全天候服务。
eqr服务更是衍生到了居住之外，提出了租赁转移计划和租金抵扣买房服务。
转移计划协助租客在其未入住的公寓中进行选择，以匹配租客未来的工作生活需求。租赁奖励业务吸引了未来潜在买房的租客，在为租客提供福利的同时，也实现了租房与买房双向联动。
地理位置优越的选址布局加上从租前到租后一系列完善优质的服务，使得eqr实现了较低空置率，并获得了一定的租金溢价。
其核心市场以及非核心市场的空置率基本控制在5%左右，低于美国公寓平的均空置率。
在运营过程中，规模化经营、信息化平台建设以及精简的人员配置使得eqr运营成本管控较强,其中信息平台的建设是关键。
盈利模式
租金收入是eqr的主要收入来源(租金收入占比稳定在99%以上)， 2017年，eqr年租金收入达24.7亿美元。
此外，2015-2017年，eqr不断有资产出售，规模缩减聚焦核心区域，尤其是2016年卖出的资产较多。因此，eqr近年来有相当一部分的利润来源为资产出售。
2017年，在不考虑资产出售的收入情形下，公司租金毛利率为34.29%。营业成本中，折旧摊销占比 46%、一般管理费用占比 3%、房产税和保险占比 21%、资产管理占比5%、维修占比 25%。由此可见，eqr的运营管理费用非常少。
租金稳定增长而运营成本相对平稳，使得eqr获得了较高的投资回报率，其noi口径的投资回报率显著高于美国十年期国债收益率，由此获得了长期、稳定资金的青睐。
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